马资源拥有强大的项目执行能力
文: 25/11/11 11:00 下午

文:Joshua Lim

马资源(Malaysian Resources Corporation)是一家产业发展及投资公司。它是大马最大型的住宅、商业及工用产业发展商之一。公司于1969年开始营业,当时的名称是Perak Carbide,并专门从事碳化物制造。在1981年,公司改头换面,将业务转换为产业发展及投资后,把名称改为马资源。

自此,公司分为四个部门,即产业发展、工程与建筑、基建与环保以及屋宇服务。从其企业简介得悉,公司现在是一家全面整合并拥有多元专长的公司,它是公认的专业土木及基建发展商。

公司通过持有64%股权的吉隆坡中环(Kuala Lumpur Sentral)来运作其产业发展部门。后者是位于十五碑(Brickfields)/孟沙(Bangsar)地区,面向吉隆坡中环火车站的著名城市发展项目的发展商。其工程全资子公司MRC Engineering专门负责建筑工程活动。

执行中的项目

今年10月中旬,马资源宣布收到灌溉及水渠局(Department of Irrigation and Drainage)的授权书,在彭亨州的彭亨河港口(Kuala Sungai Pahang)建造防浪堤。相关合约的价值为4,650万令吉,执行期为17个月,建造工程预计在2013年3月之前完成。

公司在2008年10月获颁价值2亿5,817万令吉的合约,为河口及彭亨河港口(第一期工程)进行设计及复原工程,上述项目是第一期工程的延伸。新项目主要是把第一期工程建造的防浪堤延长多200米。尽管新项目规模不大(按马资源的标准),但这显示大马州府及联邦政府机构因公司在这方面有良好的表现而继续把合约颁给公司。

公司拥有可靠的建造专营权,并且是唯一的上市政联公司承包商。其总值26亿令吉的订单确保接下来的两年内可取得盈利。它是地铁地面木工程的11家预先具备资格的承包商之一,并与怡克伟士(Ekovest)成为“生命之河”(River of Life)项目的工程交付合作伙伴(PDP)。“生命之河”项目是政府经济转型计划(Economic Transformation Programme)的一部分,怡克伟士占了项目的60%股权,公司占了余下40%股权。它们仍在与政府商谈PDP费用及项目范围。PDP将能参与“生命之河”项目三个工程中的其中两个,即价值10亿令吉的美化工程(在4Q11获得)及产业发展,但价值20亿令吉的河流清理项目不包含在内。

公司产业部门的表现也与产业市场的走势背道而驰,因为其新推出的两个主要项目Q Sentral及Sentral Residences十分成功,销售额已达到13亿令吉。Q Sentral分层办公室(总发展值(GDV)为12亿令吉)已售出80%,平均售价(ASP)为每平方英尺1,350令吉,高出预期的每平方英尺1,250令吉。Sentral Residences第一座(GDV为14亿令吉,ASP为每平方英尺1,100令吉)已售出70%,紧邻的瑞吉屋(St. Regis)项目的ASP为每平方英尺2,200令吉。吉隆坡中环(KL Sentral)的产业销售强劲,因为这个地区正趋成熟,以及由知名合作伙伴及客户例如桂嘉资产管理(Quill Capita Trust)、嘉德置地(CapitaLand)和Daol发展。由于公司明年将推出Batu Feringghi(GDV为1亿8,500万令吉)、嘉炳路(Jalan Kia Peng)(GDV为3亿2,400万令吉)及文良港(Setapak)(GDV为20亿令吉),预计产业部门将为FY12息税前预期盈利贡献51%(FY10年为35%)。

中期而言,公司计划推出房地产信托基金(REIT),很可能在2013年进行。到时,其大部分投资产业将开始取得全年租金。据了解,公司可能将其资产注入现有的知名REIT,而它将从中获得股票和现金。在扣除这些资产的债务后,总收益可能超过10亿令吉。

公司的REIT估计可能拥有高达25亿令吉的资产规模,总净可出租面积达240万平方英尺,并可为其带来2亿1,700万令吉的总收入。这是按一个已完成的零售产业Sooko Sentral、一个在Lot G建造中零售商场(Nu Sentral)(公司持有51%股权),以及2个在Lot E(KL Sentral Park)和Lot 348建造中的产业计算。潜在现金收益和租金收入将使公司能实现这些黄金资产的内含价值,同时为未来扩展用途筹资。这刚好赶上马来西亚橡胶研究中心(Rubber Research Institute of Malaysia,RRIM)土地发展项目的施工。

分析师预测

分析师在考虑到价值13亿令吉的安邦(Ampang)轻铁延线项目、价值6,700万令吉的格拉纳再也(Kelana Jaya)节段箱梁(segmental box girders)轻铁延线项目,以及价值4,650万令吉的彭亨河环保工程合约,而将公司的FY11-FY13每股盈利预测调高3-7%。

他们假设轻铁延线项目的税前毛利率为4%,彭亨河则为15%。获颁这些合约后,他们将FY11预测的新订单减低至1亿令吉,但维持FY12及FY13每年将取得8亿令吉新合约的预测。他们的预测目前不包括来自Lot E(80%租赁率,2011年末竣工)、Lot 348(60%租赁率,2012年竣工),以及Nu Sentral零售商场(2012年竣工)的潜在产业投资收入。

市场预期的目标价为3.25令吉,后者是基于以下因素计算:建造部门的本益比为14倍(按未完成订单);假设取得RRIM土地发展项目的六分之一及50%折扣,可为每股带来0.42令吉贡献;以及KL Sentral的剩余土地储备(根据每平方英尺1,200令吉的ASP及12倍的容积率计算的现金流量折现值计算)。


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